Интервю с арх. Димитър Димитров за сп. Градът на 24.02.2022 с оригинално заглавие "Устойчивото бъдеще е въпрос на визия и на добро инвестиционно планиране"
Какво е BREAAM и защо той става все по-актуален днес?
BREEAM е световно призната британска методология за оценка на сградния фонд спрямо устойчиви показатели. Ако трябва да оценим практиките за устойчивото строителство, то може да кажем, че стандартите и прилагането им в това отношение са все още в един ранен етап на развитие. Липсата все още на точно дефинирани репери за оценка на устойчивостта в строителството и проектирането създават затруднения пред Европейския съюз при определяне на обща политика за намаляване на вредните емисии и борба с климатичните промени. Именно базата данни, която се генерира по време на такъв тип сертификация ще бъде заложена в основите на бъдещите регулаторни документи, които ще влязат в сила в следващите няколко години. Нека не забравяме, че през есента на изминалата 2021 г. се проведе COP26, на която се взе всеобщо решение за намаляване на вредните емисии в световен план с 45% до 2030 г., като Европейския съюз пое ангажимент за намаление от 55% в границите на общността.
Какво е мястото на BREAAM в цялостния цикъл на проекта и как променя средата и отговорностите на участниците в процеса?
Когато говорим за BREEAM, не става дума само за устойчиво строителство, а за един цялостен процес, при който всички решения се оценяват внимателно, така че крайният резултат да има минимално влияние върху околната среда и общността, като същевременно с това обезпечи и качеството на крайния продукт - сградата.
Критериите на BREEAM помагат за оценка на постигнатите резултати, което се осъществява на няколко етапа. Първият е предварителният – тогава се разглежда идеята и инвестиционното намерение, и въз основа на предварителни разговори с участниците в процеса се прави оценка – т.нар. „предварителен доклад за постигане на показатели“. В него се посочват необходимите показатели, които трябва да реализираме в проекта, изхождайки от функция, локация, планировъчно решение и физически характеристики. Постигнатия рейтинг се определя веднъж на проектно ниво и втори път при приключване на строителството – когато официалната документация и съпътстващите я доказателства се изпраща към BRE Global за одит и оценка. По този начин, чрез правилно планиране на цялостния процес, се стимулират устойчиви практики в проектирането и строителството на сгради и съоръжения.
За какво най-често клиентите търсят ИПА?
В началото, преди да станем одитор, оказвахме помощ и подкрепа за постигане на устойчиви параметри в проектите, с което спомагахме за безпроблемното осъществяване на сертификационния процес.
В момента често ни търсят за съвети и бързи реакции, като тук начинът ни на работа е от огромно значение – работата ни в BIM среда до голяма степен спомага цялостния процес, посредством изготвяне на подробен дигитален прототип, който дава възможност за по-бързо осъществяване на необходимите симулации за доказване на физическите параметри на сградата. В ИПА винаги са ни търсели заради качеството на услугите ни, а фактически вече предоставяме възможност и за провеждане на цялостния процес по сертификация. Аз лично като одитор смятам, че това е най-ефективният начин за постигане на добри резултати посредством пряка работа с проектантския екип. Основното предимство е възможността за непрекъснат пряк мониторинг върху проектантския процес и съдействие при взимането на необходимите решения, касаещи сертификационния процес. Когато има конкретни цели, които можеш да обсъдиш по всяко време, всичко се случва по-бързо и без допълнителни срещи, а в този затворен цикъл се спестява и време при гарантирано качество.
Как протича самият процес?
Всичко започва с предварителни разговори с инвеститора и защо сертифицирането би било полезно за него и как би се отразило на цялостния процес. Определяне на желания рейтинг, тип на проекта и степен на завършеност по смисъла на BREEAM критериите. Независимо дали става дума за сгради, които ще се отдават под наем или ще се използват за целите на дадената компания, BREEAM сертификатът гарантира устойчиво строителство и високо ниво комфорт на обитаване, съизмеримо с най-добрите световни практики.
По време на цялостния процес екипът, отговарящ за устойчивото развитие в ИПА, изготвя редица проучвания и доклади, с които спомага взимането на правилни проектантски решения и осъществява навременна оценка за различните фактори, касаещи един ползотворен и безпроблемен процес по сертификация.
Смятате, ли че си струва инвестицията в устойчив и сертифициран проект от гледна точка на бизнеса и защо?
Безспорно най-големите предимства са, че когато увеличаваме капиталовите разходи в проекта, ние понижаваме оперативните такива. Има дълги и обстойни проучвания, че правейки тези разходи и влагайки средства за постигане на дадени показатели, се подобрява функционалността на сградата и нейното съществуване в средата. Подобна сграда би била енергийно по-ефективна, по-адаптируема и по-лесно менажируема, като тези нейни показатели са на база на най-добрите световни практики, а не на морално остарялата за съжаление нормативна база.
Всички твърдят, че в дългосрочен план ще бъдат спестени финансови средства, как се случва реално това?
Тук идва основното предимство на BREEAM, когато говорим за цялостния живот на даден инвестиционен проект. Именно балансът между капиталовите вложения и оперативните разходи са основните показатели, които направляват процеса. Все по-често към нас се обръщат клиенти, които искат да осигурят на служителите си добри условия за работа – като осветеност, микроклимат, температура и достъпност до услуги. Повишеното ниво на работен комфорт е един от начините за обезпечаване на бизнеса с висококвалифицирани кадри и тяхното трайно интегриране в живота на компаниите.
Напоследък все по-често имаме и запитвания, свързани с индустриални сгради, чиито потенциални собственици са външни компании, имащи в своето портфолио изискване за такъв тип сертификат. Това спомага за изграждането на цялостния имидж на компанията и демонстрира нейната ангажираност с проблемите на околната среда, климата и социалното благоденствие.
Основното предимство на такъв тип сертификати е, че те променят съотношението между капиталовите вложения и оперативните разходи в дългосрочен план. В рамките на 5 до 10 години всички допълнителни разходи, свързани със сертифицирането, се възвръщат и остават намалените разходи, лесният сграден мениджмънт и гарантираната адаптивност на сградата към климатичните промени. Всичко това се постига с правилно структуриране на капиталови вложения, водещи до възвръщаемост – свързана с автоматизацията на сградата и постигнатия комфорт при минимално използване на енергия. Накратко, тези допълнителни разходи в началото на един инвестиционен проект подобряват неговото бъдещето, функционалност и енергийна обезпеченост.
Върху какво стъпихте, за да надградите процеса на проектиране с този на сертифициране?
BIM в ИПА помага за оптимално постигане на заложените критерии посредством пълна интеграция с допълнителните софтуери, с които разполагаме. Изграждането на един реалистичен дигитален прототип дава възможност за навременни симулации, които да обезпечат безпроблемно постигане на високи резултати чрез предоставяне на възможност за информирано вземане на решения от страна на нашите клиенти. Разбира се, всичко това достигаме най-вече чрез екипа, който участва в този процес –именно той ни дава възможността да постигнем високото качество на услугата, която предлагаме.
Какви съвети бихте дали на бъдещите инвеститори, кои са най-важните стъпки, които трябва да направят?
Устойчивото бъдеще е въпрос на визия и на добро планиране. Още в началото на даден инвестиционен проекта трябва да са заложени критериите за устойчивост – колкото по-рано, толкова по-ефективен ще е целият процес.
Как виждате развитието на BREEAM в България? Очаквате ли влияние от по-развитите страни и фактори, които да го активират?
Тенденциите за предоставяне на устойчива комфортна среда тепърва ще започнат да се налагат на пазара на недвижими имоти. Насищането и предлагането на обитаеми и работни площи ще доведе до завишаване в критериите на клиентите. Много често дори не толкова цената или локацията ще определят качеството на дадена сграда, отколкото пряка декларация за постигнати показатели – свързани с комфорта на обитаваме, енергийната ефективност и достъпност. BREEAM сертификатът недвусмислено верифицира постигнатите показатели и тогава думи като „клас“ и „категория“ имат истинско значение, както би трябвало и да бъде.
Какви ще бъдат градовете на бъдещето?
В момента наблюдаваме как в Европа масово се разработват концепции за така наречените Zero-Carbon-Cities – което всъщност е драстично намаляване на въглеродните емисии на фона на цялостната градска среда. Ограничаване на вредното влияние от новото строителство върху околната среда ще дефинира бъдеща нормативната рамка, свързана с градовето и бъдещето. Смятам, че на фона на променящите се климат условия, в бъдеще всички ще бъдем задължени да постигаме точно определени параметри, които сега се покриват именно посредством критериите на BREEAM.
И какво е бъдещето?
Доминантно. Растежът на строителния бранш ще се определя по това как да постигнеш устойчив строителен бизнес модел, който ще се аклиматизира по-лесно и ще покрие нормативност, защитаваща пазара и потребителите. Все повече на европейско ниво банковото финансиране се обвързва с обезпечаването на устойчиви показатели на инвестицията. Това вече може да бъде регулирано именно чрез постигане на критерии, заложени още преди години в методологията на BREEAM.
