Интервюто е изготвено и публикувано от Siemens Bulgaria, GORA – от емоционален проект до офис сграда на световно ниво
Отличен с Leed Platinum Сертификат, GORA (Green Office and Residential Area) е един от най-зелените и високотехнологични сградни комплекси в София, ориентиран към бъдещето. Комплексът разполага с офисна и жилищна част и осигурява комфортна и здравословна среда за обитателите си.
Проектът е завършен за по-малко от 2 години - в края на 2020 г., въпреки ефектите от пандемията. Днес 100% от офис площите на GORA са запълнени с наематели.
Какво го прави толкова успешен инвестиционен проект, какви технологии са вложени в него и каква добавена стойност дава GORA на своите инвеститори и ползватели?
Блогът на Siemens България гостува на Бизнес център GORA, за да потърсим отговор на тези въпроси. Разговаряме с:
Богомил Николов, Управляващ партньор на GORA
Цветан Петров, Управител, Иво Петров – Архитекти ЕООД - проектант и наемател в Бизнес център GORA
Биляна Попова, Директор Сигурност и Автоматизация, Телелинк Инфра Сървисис ЕАД - партньор за проектиране и изпълнение на решения за сграден мениджмънт на Siemens в GORA
Иван Рачков, Електропроектант – Ел Смарт ООД - инсталатор на системите за пожароизвестяване и контрол на достъпа на Siemens в GORA и наемател в офис сградата.
Г-н Николов, бихте ли разказали повече за проекта GORA от позицията Ви на инвеститор в сградата? Каква е историята и мисията на сградата, какво постигнахте?
Б.Н.: GORA е дълго замислян проект, като водещата концепция бе да бъде в услуга на обитателите си – както офисната сграда, така и жилищната част. Идеята на офисната сграда бе да бъде максимално високотехнологична и удобна за ползване от наемателите, същото важи и за жилищната част. Прекарахме една година в планиране с помощта на „Иво Петров архитекти“. Големината на парцела ни позволи да развихрим въображението си. Проект GORA и офис сграда GORA за мен са емоционален проект. Беше важно не само да създадем бизнес център, който да отговаря на името си - Green offices residential area, но и да предложим наистина качествен продукт.
Какви бяха главните цели, поставени при планирането на сградата?
Б.Н.: Основната ни цел бе да създадем една хубава и качествена сграда, която да бъде актуална на пазара много дълго време. Поставихме си за цел да я оборудваме с възможно най-добрите технологии и интеграции.
А какви бяха основните предизвикателства при проектирането и строежа на GORA?
Б.Н.: По време на проектирането предизвикателствата бяха свързани с това как да планираме сградата така, че да бъде много енергийно ефективна, лесна за ползване, устойчива във времето. За съжаление по време на самия строеж избухна пандемията от коронавирус и имахме притеснения, особено в началото, по отношение на доставките на техника, оборудване, липса на работници. За наша радост се справихме с всички предизвикателства и завършихме сградата по план. Не се забавихме във времето, не направихме компромис с нищо. Продължи повече от очакваното единствено процесът на наемане на площите, тъй като повечето компании преустановиха временно наемането на нови офис площи. Радостен съм да отбележа, че този процес приключи в края на миналата година и сградата е на 100 % запълнена.
Какви иновативни решения и технологии на Siemens са вложени в GORA, за да изпълнява сградата функциите си максимално успешно и да издържи на теста на бъдещето?
Б.Н.: Едно от нещата, с които можем да се похвалим, са интегрираните системи на Siemens – на първо място BMS системата. Също така пожароизвестяването, контрола на достъпа. В същото време интегрираме в BMS системата още много системи - като ОВК, асансьори и т.н. Всичко това помага за комфорта, енергийната ефективност, контрола на трафика в сградата. Въвели сме някои допълнителни технологични решения, които са рядкост. Едно от тях са външните щори на южната фасада, които допринасят за допълнителен уют и слънцезащита. Те също са интегрирани в BMS системата. Да, това е по-скъпо, но нашата идея бе да предоставим на всички обитатели максимално удобство в дългосрочен план.
Б.П.: Използвайки интегрираната платформа за управление на сгради Desigo CC на Siemens, успешно проектирахме и изградихме BMS система - внедрихме система за зоново управление на климата в офисните площи, както и интегрирахме различни специфични устройства – топлинни камери, топлинен и студов център, измервателни устройства, разходен газомер, пожароизвестяване и контрол на достъп. По този начин постигнахме максимална гъвкавост при управлението на сградата - нещо, от което се нуждаеше нашият клиент.
Ел Смарт: Фирма Ел Смарт изпълни в комплекс GORA системите за пожароизвестяване и контрол на достъп на Siemens. Двете системи са интегрирани в BMS платформата Desigo CC. По този начин се осигурява безопасността на посетителите и работещите в сградата.
По какъв начин системата за сграден мениджмънт дава ползи и добавена стойност на сградата?
Б.Н.: Ползите от една такава система са много. На първо място, възможността за наблюдение и контрол върху това, което се случва в сградата във всеки един момент. С един поглед на екрана и два клика можем да видим дали има проблем, какъв и колко сериозен e и да реагираме бързо, за да го отстраним. На второ място, стараем се да направим сградата максимално ефективна и автоматизацията активно ни помага за това.
Ц.П.: Сградният мениджмънт е най-значимата платформа в една сграда. Проектантите и изпълнителите на системите в сградата са длъжни пред инвеститорите и ползвателите на сградата да внедрят такава система, която прави сградата интелигентна и позволява обитателите й да се чувстват добре и да са спокойни за здравето си.
Сградната автоматизация е ядрото на енергийната ефективност. Тя ни дава инструментите да анализираме енергийната консумация и след това да предприемем необходимите действия за оптимизация на климатизация, осветление и т.н. За нас като наематели в сградата единствено и само с BMS система можем да постигнем енергийна ефективност.
BIM моделиране – ефективно управление от началото до края
Ц.П.: Системите трябва да бъдат планирани съвместно от самото начало. Една от причините в сградата GORA да изберем продуктите на Siemens е възможността да интегрираме в BMS системата BIM моделите, които сме създали в началото на проекта и сме ползвали по време на проектирането и строежа. Благодарение на тази система, можем да проследим дали първоначалните стойности, заложени в проекта, отговарят на реалната експлоатация на сградата и ако не отговарят, можем да коригираме.
BMS системата ни дава възможност да проследим развитието на проекта и да го сравним с данните, които сме заложили в началото. Така можем да подобрим представянето на сградата като потребление и като комфорт. Благодарение на системата на Siemens получаваме по-добра ефективност, без да влошаваме комфорта.
Какви компании са наематели в офис сграда GORA?
Б.Н.: Доволен съм, че станахме партньори с наематели от различни браншове и много качествени компании, които са за пример на целия български пазар. Например, архитектите на сградата ни – Иво Петров архитекти ЕООД, Ел Смарт ООД, няколко български компании, които са пример за българското предприемачество, както и софтуерни фирми.
Винаги съм гледал на отдаването на площи под наем като на партньорство, което продължава с години и трябва да бъде развивано. Наемателите очакват да получават не само площи, но предвидимост, енергийна ефективност, обратна връзка, идеи за подобрения.
Какво търсят в една сграда потенциалните наематели на пазара в момента, какви изисквания имат към сградите?
Б.Н.: Най-силната ни страна при привличането на партньори наематели бе технологичната инвестиция, която направихме, начело с BMS системата.
Ц.П.: BMS системата е една от основните причини, поради които избрахме да сме наематели в GORA. За половин година обитаване сме изключително доволни и от комфорта, и от разходите за поддръжка на офиса. Определено се чувстваме по-сигурни за разходите, за удобството на хората, за здравословната среда, тъй като разполагаме с реални данни. Имаме възможност да планираме, да оптимизираме, да бъдем гъвкави във всеки един аспект.
Имаме и допълнителна автоматизация в залите за срещи, можем да управляваме аудиовизуалните средства, да следим емоциите на хората, да караме нашите гости да се чувстват добре. Смятаме, че бъдещето на сградите е именно в тази посока – свързване на потребителя със системата, даване на възможност за моментна реакция дори по време на самата среща. В бъдеще тенденцията е индивидуалният потребител да може да контролира и персонализира средата. Системата да се грижи за него, да улеснява живота му и въобще да предоставя всичко, което би накарало хората да ползват сградата с по-голяма свобода и удоволствие.
С оглед на изключително тежката енергийна ситуация в момента, по какъв начин се осигурява енергийната ефективност на сградата? Какви са механизмите за допълнително спестяване на енергийни ресурси, без да се нарушава комфортът на обитателите?
Б.Н.: BMS системата допринася много за намаляване на ползването на енергийни източници. С инсталираните четиритръбни чилъри на покрива имаме възможност през междинните сезони да не използваме газ за отопление. Чилърът, който играе ролята на термопомпа, може да отоплява и охлажда едновременно различни части от сградата. Обмисляме и варианти за диверсифициране на източниците си на енергия предвид високите цени на газа.
Като инвеститор в едни от най-модерните бизнес центрове в София в последните години, какво ще посъветвате инвеститорите в сгради при планиране на бъдещи проекти? Какви технологични решения според Вас са задължителни, за да се гарантира дългосрочна доходност и възвращаемост на инвестицията в сградата?
Б.Н.: За мен беше важно да създам наистина качествен продукт. Реално такъв продукт може да се създаде и доста по-евтино, но ние инвестирахме във всички системи, които могат да се намерят на нашия пазар. По време на строежа много пъти се замислях дали това не е грешно бизнес решение заради големите разходи. Но видях как наемателите оценяват качествата на сградата.
От друга страна, за нас като инвеститори е важно да управляваме лесно сградата, тя да бъде енергийно ефективна. Трябва да има баланс между енергийна ефективност и комфорт. Неслучайно по време на строителството преправихме проекта и решихме да сменим ОВК системата с такава, която дава много по-голям комфорт на обитателите на сградата. Тя е по-скъпа с 30 % от останалите системи, но в момента виждам, че хората, които ползват сградата, го оценяват. Така че това е добра оценка за добре свършена работа.
За нас бе много важно сградата да издържи във времето. Затова и всички системи, които интегрирахме, начело с Desigo CC на Siemens, ОВК и асансьорите, са най-доброто, което може да намерим на българския пазар. Нашите офис сгради от този клас са на световно ниво.
